Az Ingatlanzóna logója

Eddigi látogatottság




Partnereink


Cégünk ezen egyesülések partnere:

MAGYAR INGATLANKÖZVETÍTŐK és ÉRTÉKBECSLŐK SZAKMAI SZERVEZETE Magyar Ingatlan Klub baráti köre Financial Expert Országos hiteliroda:
Ingatlan hírek
Ingatlan adózás 2008
Keretjellegű törvény létrehozása volt a PM és az adóhatóság célja az új áfatörvény megalkotásakor, amely az EU-irányelveknek is megfelel. Mivel a törvény keretjellegű, sok részlet még hiányzik belőle, különösen az ingatlanügyekkel kapcsolatban. Ebben segítünk olvasóinknak.

Régebben egyszerűbb volt

A 2007-ig érvényben lévő CXXVII. törvény (Áfa-törvény) figyelemmel az adózás rendjéről szóló 2003. XCII. törvény 22-23 paragrafusaira, az ingatlan-értékesítés során viszonylag egyszerű volt. A törvény melléklete nevesítette azokat az ingatlanokat, amelyekre kötelező volt a tárgyi adómentes értékesítés (ilyenek voltak a földterület-értékesítés - kivéve az építési telket -, valamint a lakóingatlan értékesítése, kivéve az építés befejezése előtti és az építés befejezését követő első értékesítést).

Ami nem tartozott a fenti ügyletekbe, azt az ingatlant csak adókötelesen lehetett értékesíteni. Ehhez képest az új áfatörvény 86. §-a szerint a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése adómentes, kivéve, ha az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavétel jogerőre emelkedése óta még nem telt el két év. Szintén mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, az építési telek kivételével. Első körben tehát mindenkinek (mind a vevőnek, mind az eladónak) be kell azonosítania magát az ingatlant, hogy tudni lehessen, az ingatlan értékesítése mentes-e az adó alól, vagy sem.

A telkek esetében lényegében nincs változás, az építési telek értékesítése ugyanúgy adóköteles, ahogyan tavaly is az volt, míg például egy erdő művelési ágba besorolt telek értékesítése tavaly is, és idén is adómentesnek minősül.

Választható adózás

A beépített ingatlan esetében már nem ennyire egyértelmű a helyzet. Egy üzletként nyilvántartott, 5 éve épített ingatlan értékesítése tavaly még mindenképpen adóköteles volt, idén viszont alapesetben mentes az adó alól. Tekintettel azonban arra, hogy ez a szabályozás sok adózót hátrányosan érintett volna, így az új áfatörvény 88. §-ával megengedik azt, hogy az eladók a tulajdonukban lévő összes ingatlan értékesítését adókötelessé tegyék, de ekkor tényleg minden ingatlanra vonatkozik az adókötelessé tétel, másrészt ez 5 évre szól. Ahhoz, hogy valaki az ingatlan-értékesítését adókötelessé tegye, az adóhatósághoz kell bejelentést tennie a 08TAFA-T, illetve a 08TAFA-E jelű nyomtatványokon.

Mivel korábban erre vonatkozóan nem lehetett bejelentést tenni, ezért aki a bejelentőt elmulasztotta benyújtani, vagy benyújtotta, de nem jelölte rajta az ingatlan-értékesítés adókötelessé tételét, az idén már nem értékesítheti az ingatlanát így. (Az adókötelessé tételt 2007. december 31-ig lehetett választani. Aki kicsúszott a határidőből, az már csak jövőre választhatja ezt.

Az a vállalkozó, aki eddig nem végzett ingatlan bérbeadást, és most kezdi el ezt a tevékenységet, akkor a tevékenység kezdetétől, akár évközben is választhatja a bérbeadás adókötelessé tételét.)

Hogy miért jelent ez problémát? Mind a régi, mind az új áfatörvényben volt/van egy olyan szabály, hogy ingatlanok hasznosítása esetén az adólevonási jog meglétét korábban 10, most már 20 évig kell vizsgálni. Ha tehát valaki 2007-ben adókötelesen azért vett egy ingatlant, hogy az ingatlan vételárában felszámított áfát levonásba helyezhette. Ha a törvényváltozáskor nem nyújtotta be a bejelentőt, és az ingatlant 2008-ban értékesíti, akkor azt csak adómentesen adhatja el, így már az adott ingatlanhoz kapcsolódóan a levonási joga a korábbi 100 százalékról 0 százalékra csökkent. Így a 2007- ben vissza igényelt áfa időarányosan számított részét az értékesítést követően még befizetendő áfaként be kell vallania, és meg is kell fizetnie az adóhatóságnak. Így tehát ő a bejelentés elmulasztásával nagyon rosszul járt.

Az ingatlan-értékesítés adókötelessé tételével azonban nem számít fel a vevőnek áfát az eladó, mivel az áfatörvény 142. § (1) bek. e) pontja alapján fordított adózással adóznak az adókötelessé tett ingatlanértékesítések. Ebben az esetben tehát az ingatlan értékesítéséről kiállított számlában nem számít fel áfát, hanem szövegesen utal arra, hogy a vevő a kötelezett az áfa megfizetésére. Az eladó adólevonási joga azonban nem sérül így az ügyletben, a vevő pedig mind befizetendő, mind levonható áfaként (ha van levonási joga) nyilvántartja, így az ügylet mindkét szereplője jól jár. Azoknak a társaságoknak, akik az ingatlanokat gazdasági társaságoknak szokták értékesíteni, mindenképpen célszerű az ingatlan-értékesítési tevékenységüket adókötelessé tenni.

 

© 2008 Ingatlanzóna